LCNI
& MBA José Luis Lecona Roldán
Founding & Managing Partner
FX Global Management LLC
Investment
Club
Resumen Semanal de Mercados del 19 al 23
de Julio 2021.
Relaciones
costo-beneficio y riesgo-recompensa de la Titulización del Mercado Hipotecario.
Dando
seguimiento al estudio del documental “The ascent of money” del
historiador Niall Ferguson, en esta ocasión concentraremos nuestra atención en las
relaciones costo-beneficio y riesgo-recompensa asociadas al Sistema Financiero
y su repercusión al interior del flujo circular de la economía, así como la
forma de optimizar y administrar dichos costos y riesgos, poniendo particular
atención en la Titulización del Mercado Inmobiliario, específicamente el Mercado
Hipotecario, lo cual si bien representa una oportunidad de diversificación de
portafolios de inversión al alcance de las mayorías sea de forma individual o colectiva,
también es cierto que el mal uso y abuso de lo anterior -como ha ocurrido a lo
largo de la historia- ha
traído considerables pérdidas para el público inversionista internacional
-institucional y/o individual- y consecuencias negativas para la sociedad en su
conjunto a nivel local, regional y mundial, ejemplo de lo anterior es la Crisis
Subprime suscitada en 2007 y agudizada durante 2008, por lo que es imprescindible
conocer, entender y en su caso responsabilizarse de los derechos y
obligaciones, alcances y limitaciones asociados a las inversiones tanto
inmobiliarias como hipotecarias antes de incluirlas en nuestros portafolios de
inversión independientemente que las llevemos a cabo en nuestro lugar de origen/residencia o en el extranjero a través de instrumentos
financieros o de forma directa sea que se trate de inversiones activas como el House
Flipping consistente en la compra-remodelación-venta de un determinado inmueble
o inversiones pasivas entendidas como la compra de un inmueble para obtener
ingresos producto de la renta del mismo.
Con base en lo anterior y conscientes de
que el riesgo no es el enemigo a condenar sino la constante que debe
administrarse, empecemos por recordar que a lo largo de la historia se han
desarrollado una serie de instrumentos financieros para administrar los diferentes
tipos de riesgo susceptibles de enfrentarse a título personal, en nuestros
bienes y desde luego, los riesgos asociados a la actividad productiva y/o a un
desastre natural como puede ser un huracán o sismo -entre otros-, encabezando
la lista de dichos instrumentos financieros los Seguros, seguidos de los Fondos de
Ahorro para el Retiro como vehículo de previsión, hasta los instrumentos Derivados
sean Regulados como Futures & Options o los denominados Over the Counter
-OTC- como Certificate for Difference -CFD´s-, ambos tipos de instrumentos
Derivados utilizados por los Hedge Funds para administrar los riesgos que representan las fluctuaciones de los precios de las materias primas o Commodities sean
agrícolas, energéticos o metales, así como las fluctuaciones en el Tipo de Cambio
de un determinado par de divisas y/o Tasas de Interés entre otros valores
subyacentes, instrumentos financieros de los que hablaremos con mayor
detenimiento en nuestra próxima y última entrega relacionada con el estudio del
documental “The ascent of money”.
Por lo pronto, recordemos que parte integral
de la actividad comercial desde tiempos de la antigua Mesopotamia es la
especulación, entendida esta última de acuerdo con el economista de origen
judío Nicholas Kaldor como; “…la compra (o venta) de bienes [o servicios] con vistas a
su posterior reventa (recompra), cuando el motivo de tal acción es la
expectativa de un cambio en los precios afectados con respecto al precio
dominante y no la ganancia derivada de su uso, o de algún tipo de
transformación efectuada sobre estos o de la transferencia entre mercados
distintos”.
Lo cual significa que una operación
especulativa no busca disfrutar del bien o servicio involucrado, sino obtener
un beneficio de la(s) fluctuación(es) de su precio con base en la teoría del
arbitraje, lo cual para el caso de la actividad financiera bursátil es toda
forma de inversión que no conlleva ninguna clase de compromiso con la gestión
de los bienes o servicios en los que se invierte, sino que se limita al
movimiento de capitales habitualmente en el corto o mediano plazo, toda vez que
la especulación se basa en la previsión y la percepción, de tal forma que el
especulador es susceptible de equivocarse si no prevé correctamente la
evolución de los precios futuros trayendo como consecuencia que tenga que
vender barato algo que compró caro, o lo que es lo mismo, la especulación es
toda actividad mercantil que cumple una función de intermediación entre la
producción de bienes y servicios y el consumo de los mismos, entendidos dichos
intermediarios como comerciantes o mercaderes, quienes participan de forma
cotidiana en la compra-venta de tales bienes y servicios con la finalidad de
obtener una ganancia de capital como puede ser en la actualidad la compra-venta
de autos usados, inmuebles sean éstos residenciales, comerciales o corporativos
y desde luego instrumentos financieros, de tal forma que la ganancia de capital
será la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, en tanto el
precio de compra sea menor que el precio de venta, caso contrario recibe el
nombre de Short Selling, esto último particularmente aplicable para el caso de ciertos
instrumentos financieros incluido el Mercado Internacional de Divisas mejor
conocido por su abreviación en Ingles como FOREX.
En
este orden de ideas y poniéndolo en contexto con la industria de servicios
financieros, es oportuno recordar que no es lo mismo un especulador profesional
que un apostador compulsivo, pues mientras que el especulador profesional es
susceptible de aportar un beneficio a la sociedad en su conjunto como suelen hacer las Aseguradoras al asumir los
riesgos que el público en general no está dispuesto y/o en condición de asumir
como podría ser la pérdida parcial o total de sus bienes muebles o inmuebles como autos y/o casas habitación -entre otros-, un apostador compulsivo sólo busca su propio beneficio,
mismo que suele asumir riesgos innecesarios y/o desproporcionados que en la
mayoría de los casos terminan por pulverizar el capital destinado para tal
efecto en un reducido periodo de tiempo sin aportar ningún beneficio al
apostador compulsivo ni a la sociedad en su conjunto, excepto las comisiones por
concepto de compra-venta en favor del intermediario financiero que haya
facilitado dichas transacciones.
Por
su parte, los Fondos de Ahorro para el Retiro, no obstante sus áreas de
oportunidad, como el hecho de concentrar gran parte del patrimonio administrado
de aquellos en edad económicamente activa en inversiones denominadas en
instrumentos de Deuda, los cuáles no han sido creados para multiplicar el
patrimonio sino para otorgar fuentes de financiamiento competitivas, es decir,
baratas al emisor -como hemos referido en entregas previas de nuestro Resumen
Semanal de Mercados-, su principio y fundamento es generar un fondo de reservas
que permita a los individuos obtener un ingreso residual llegada la edad de
retiro, lo cual en si mismo es positivo, sin embargo, es preciso considerar que,
para que un Fondo de Ahorro para el Retiro cumpla su propósito, es requisito
indispensable además de proporcionar financiamiento a las emisoras que en su
conjunto generan los puestos de trabajo productivos mediante instrumentos de
Renta Variable como las Acciones, realizar aportaciones voluntarias para
incrementar dicho fondo de reservas, caso contrario los rendimientos generados,
aun con la magia del interés compuesto, podrían no ser suficientes para otorgar
al individuo una pensión equivalente a su último salario base de cotización, lo
cual es aplicable para el caso de todo aquel que se encuentre en edad
económicamente activa, particularmente los más jóvenes.
En
cuanto a los instrumentos Derivados, forman parte de las inversiones
alternativas no obstante son negociados mediante un intermediario financiero de
forma similar a las inversiones tradicionales, ahora bien, es importante
recordar que al igual que las inversiones tradicionales como las realizadas en
instrumentos de Deuda y/o instrumentos de Renta Variable, los instrumentos
Derivados son considerados inversiones pasivas toda vez que en si mismos no
generan puestos de trabajo directos, a diferencia de las inversiones activas.
¿En
que consiste la Titulización del Mercado Hipotecario?
Comprendido
lo anterior, demos paso a la explicación del concepto Titulización del Mercado
Hipotecario, termino mejor conocido en el medio ambiente financiero bursátil
como Securitization, mismo que es el procedimiento mediante el cual
un emisor diseña un instrumento financiero integrando un conjunto de activos con
la finalidad de ponerlo a disposición del público inversionista.
Un
ejemplo de Titulización son los Valores Respaldados por Hipotecas o Mortgage Backed
Securities (MBS) disponibles por 1ª vez en 1968, los cuales dieron lugar a otros
instrumentos financieros como las Obligaciones Hipotecarias Garantizadas o Collateralized
Mortgage Obligation (CMO) que surgieron en 1983 como un instrumento financiero
conformado por un conjunto de hipotecas agrupadas y puestas a disposición del
público inversionista previa organización por plazos de vencimiento y nivel de
riesgo, mismos que reciben flujos de caja a medida que los prestatarios reembolsan
las hipotecas que actúan como garantía sobre dichos instrumentos financieros,
al tiempo que distribuyen los pagos de capital e intereses entre el público
inversionista con base en una serie de normas y acuerdos predeterminados.
En
resumen, la Titulización es el proceso en el que cierto tipo de activos se
agrupan para conformar un instrumento financiero, cuyo pago de capital e intereses
son transferidos al público inversionista conforme a lo establecido, destacando
además de los Mortgage Backed Securities (MBS) y Collateralized Mortgage
Obligation (CMO), los Asset Backed Securities (ABS) que son Valores Respaldados
por Activos como i) préstamos con garantía hipotecaria cuya calificación
crediticia no es tan buena como la de las hipotecas que respaldan los MBS, ii) préstamos
estudiantiles, iii) préstamos para automóviles y iv) tarjetas de crédito -entre
otros-, destacando que tanto los ABS como los MBS pueden experimentar escenarios
de prepago, aunque estos son más comunes en el caso de los MBS,
lo que significa que los prestatarios pueden pagar más de lo requerido
mensualmente reduciendo en consecuencia el pago de intereses en favor de los
inversionistas, al tiempo que los ABS llevan implícito un riesgo adicional derivado
de su estructura Subordinada o Junior para hacer frente al denominado Tramo de Crédito, lo que significa que los Tramos de Crédito Subordinados o Junior
absorberán las pérdidas hasta por su valor total antes de que los Tramos de
Crédito Senior comiencen a experimentar pérdidas, explicando la razón por la
cual los Tramos de Crédito Subordinados o Junior suelen ofrecer mayores
rendimientos que los Tramos de Crédito Senior, pues recordemos que a mayor
riesgo corresponde mayor rendimiento, mientras que a menor riesgo corresponde menor
rendimiento.
¿Cómo
determinar si debemos diversificar nuestros portafolios de inversión en inmuebles
de forma directa, en MBS o REIT´s?
Ahora
bien, para el público inversionista interesado en diversificar un porcentaje de
su patrimonio en inmuebles y/o hipotecas cuya restricción presupuestaria,
aversión al riesgo o una combinación de ambos escenarios, no le permitan
hacerlo de forma directa o mediante MBS, puede hacerlo a través de Real
Estate Investment Trust o REIT´s, los cuales son un instrumento de inversión en
bienes raíces, hipotecas o una combinación de ambos, listados en los
principales Mercados de Valores como NYSE o NASDAQ, mismos que distribuyen sus
ganancias como pago de dividendos entre sus inversionistas acorde con sus aportaciones
de capital, permitiendo al público inversionista beneficiarse -por ejemplo- de
la plusvalía e ingresos generados por la actividad productiva llevada a cabo al interior de cada inmueble que forme parte
del REIT sin tener que comprar o administrar dicho inmueble y al igual que los
Exchange Traded Funds (ETF´s), es posible negociarlos de forma similar a una
Acción, siendo de utilidad para dar seguimiento a este tipo de instrumentos
financieros auxiliarse de Nareit, organización que actúa como la voz
representativa mundial de los REIT´s y las empresas inmobiliarias con interés
en el sector inmobiliario de los Estados Unidos, destacando que los miembros de
Nareit son REIT´s y otras compañías de bienes raíces en todo el mundo que
poseen, operan y financian bienes raíces que generan ingresos, así como
aquellas firmas e individuos que asesoran, estudian y prestan servicios a este
tipo de negocios.
Así
mismo, es oportuno dar seguimiento a iShares MBS ETF NASDAQ: MBB,
el cual rastrea un Índice ponderado del Mercado de Valores de
transferencia de hipotecas con grado de inversión que incluye instrumentos de Renta
Fija y Renta Variable emitidos por iShares GNMA Bond ETF NASDAQ: GNMA,
Federal National Mortgage Association OTC: FNMA y Federal Home
Loan Mortgage Corporation (FHLMC) mejor conocida como Freddie Mac y Vanguard
Mortgage-Backed Securities Index Fund ETF Shares NASDAQ: VMBS, mismo
que da seguimiento a un Índice ponderado del Mercado de Valores respaldados por
hipotecas.
MBB (iShares MBS
ETF) Daily Chart 1 Year
Fuente: TD
Ameritrade
VMBS (Vanguard
Mortgage-Backed Securities Index Fund ETF Shares) Daily Chart 1 Year
Fuente: TD Ameritrade
Tan importante como lo anterior, es conveniente asesorarse con un profesional en materia tributaria para comprender el impacto de los dividendos de los REIT´s en el caso particular de cada cual, toda vez que los REIT´s brindan al público inversionista ventajas fiscales susceptibles de generar un flujo constante de ingresos y un rendimiento superior al que podrían obtener en los Mercados de Renta Fija, así como la posibilidad de recibir beneficios fiscales en caso de existir el tratado correspondiente entre los Estados Unidos y el país de origen/residencia del inversionista, por lo que es necesario determinar si dicho flujo de efectivo será aplicable en forma de ingresos, ganancias de capital o rendimientos sobre el capital invertido, ya que cada uno estos rubros recibe un tratamiento diferente al momento de realizar la declaración de impuestos correspondiente, temas con los que FX Global Management LLC en coordinación con sus aliados estratégicos establecidos en ambos lados de la frontera común México-Estados Unidos, auxilia a sus grupos de interés entendidos como inversionistas asociados y sus respectivas cadenas de valor.
LCNI & MBA José Luis Lecona Roldán
Founding
& Managing Partner of FX Global Management LLC
Investment
Club Member of National Association of Investors Corporation –NAIC-
Autor del libro “El Manejo de Capitales
en el Siglo XXI” -1ª y 2ª Edición-
Coautor del libro “Inteligencia
Competitiva; Práctica y Aplicada”
Nota: Los comentarios emitidos en el
presente tienen como propósito mantener informados a los grupos de interés de
FX Global Management LLC entendidos como inversionistas asociados y sus
respectivas cadenas de valor de la conformación de las estrategias de
inversión, diversificación y cobertura financiera por dicha entidad
administradas, por lo que no deben considerarse como una recomendación de
inversión, diversificación o cobertura financiera dirigida al público en
general, poniendo de manifiesto que es responsabilidad de cada cual la toma de
decisiones en cuanto al manejo de sus activos financieros.
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