LCNI & MBA José Luis Lecona Roldán

Founding & Managing Partner

FX Global Management LLC

Investment Club

 

Resumen Semanal de Mercados del 19 al 23 de Julio 2021.

Relaciones costo-beneficio y riesgo-recompensa de la Titulización del Mercado Hipotecario.

 

Dando seguimiento al estudio del documental “The ascent of money” del historiador Niall Ferguson, en esta ocasión concentraremos nuestra atención en las relaciones costo-beneficio y riesgo-recompensa asociadas al Sistema Financiero y su repercusión al interior del flujo circular de la economía, así como la forma de optimizar y administrar dichos costos y riesgos, poniendo particular atención en la Titulización del Mercado Inmobiliario, específicamente el Mercado Hipotecario, lo cual si bien representa una oportunidad de diversificación de portafolios de inversión al alcance de las mayorías sea de forma individual o colectiva, también es cierto que el mal uso y abuso de lo anterior -como ha ocurrido a lo largo de la historia- ha traído considerables pérdidas para el público inversionista internacional -institucional y/o individual- y consecuencias negativas para la sociedad en su conjunto a nivel local, regional y mundial, ejemplo de lo anterior es la Crisis Subprime suscitada en 2007 y agudizada durante 2008, por lo que es imprescindible conocer, entender y en su caso responsabilizarse de los derechos y obligaciones, alcances y limitaciones asociados a las inversiones tanto inmobiliarias como hipotecarias antes de incluirlas en nuestros portafolios de inversión independientemente que las llevemos a cabo en nuestro lugar de origen/residencia o en el extranjero a través de instrumentos financieros o de forma directa sea que se trate de inversiones activas como el House Flipping consistente en la compra-remodelación-venta de un determinado inmueble o inversiones pasivas entendidas como la compra de un inmueble para obtener ingresos producto de la renta del mismo.

Con base en lo anterior y conscientes de que el riesgo no es el enemigo a condenar sino la constante que debe administrarse, empecemos por recordar que a lo largo de la historia se han desarrollado una serie de instrumentos financieros para administrar los diferentes tipos de riesgo susceptibles de enfrentarse a título personal, en nuestros bienes y desde luego, los riesgos asociados a la actividad productiva y/o a un desastre natural como puede ser un huracán o sismo -entre otros-, encabezando la lista de dichos instrumentos financieros los Seguros, seguidos de los Fondos de Ahorro para el Retiro como vehículo de previsión, hasta los instrumentos Derivados sean Regulados como Futures & Options o los denominados Over the Counter -OTC- como Certificate for Difference -CFD´s-, ambos tipos de instrumentos Derivados utilizados por los Hedge Funds para administrar los riesgos que representan las fluctuaciones de los precios de las materias primas o Commodities sean agrícolas, energéticos o metales, así como las fluctuaciones en el Tipo de Cambio de un determinado par de divisas y/o Tasas de Interés entre otros valores subyacentes, instrumentos financieros de los que hablaremos con mayor detenimiento en nuestra próxima y última entrega relacionada con el estudio del documental “The ascent of money”.

Por lo pronto, recordemos que parte integral de la actividad comercial desde tiempos de la antigua Mesopotamia es la especulación, entendida esta última de acuerdo con el economista de origen judío Nicholas Kaldor como; “…la compra (o venta) de bienes [o servicios] con vistas a su posterior reventa (recompra), cuando el motivo de tal acción es la expectativa de un cambio en los precios afectados con respecto al precio dominante y no la ganancia derivada de su uso, o de algún tipo de transformación efectuada sobre estos o de la transferencia entre mercados distintos”.​

Lo cual significa que una operación especulativa no busca disfrutar del bien o servicio involucrado, sino obtener un beneficio de la(s) fluctuación(es) de su precio con base en la teoría del arbitraje, lo cual para el caso de la actividad financiera bursátil es toda forma de inversión que no conlleva ninguna clase de compromiso con la gestión de los bienes o servicios en los que se invierte, sino que se limita al movimiento de capitales habitualmente en el corto o mediano plazo, toda vez que la especulación se basa en la previsión y la percepción, de tal forma que el especulador es susceptible de equivocarse si no prevé correctamente la evolución de los precios futuros trayendo como consecuencia que tenga que vender barato algo que compró caro, o lo que es lo mismo, la especulación es toda actividad mercantil que cumple una función de intermediación entre la producción de bienes y servicios y el consumo de los mismos, entendidos dichos intermediarios como comerciantes o mercaderes, quienes participan de forma cotidiana en la compra-venta de tales bienes y servicios con la finalidad de obtener una ganancia de capital como puede ser en la actualidad la compra-venta de autos usados, inmuebles sean éstos residenciales, comerciales o corporativos y desde luego instrumentos financieros, de tal forma que la ganancia de capital será la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, en tanto el precio de compra sea menor que el precio de venta, caso contrario recibe el nombre de Short Selling, esto último particularmente aplicable para el caso de ciertos instrumentos financieros incluido el Mercado Internacional de Divisas mejor conocido por su abreviación en Ingles como FOREX.

En este orden de ideas y poniéndolo en contexto con la industria de servicios financieros, es oportuno recordar que no es lo mismo un especulador profesional que un apostador compulsivo, pues mientras que el especulador profesional es susceptible de aportar un beneficio a la sociedad en su conjunto como suelen hacer las Aseguradoras al asumir los riesgos que el público en general no está dispuesto y/o en condición de asumir como podría ser la pérdida parcial o total de sus bienes muebles o inmuebles como autos y/o casas habitación -entre otros-, un apostador compulsivo sólo busca su propio beneficio, mismo que suele asumir riesgos innecesarios y/o desproporcionados que en la mayoría de los casos terminan por pulverizar el capital destinado para tal efecto en un reducido periodo de tiempo sin aportar ningún beneficio al apostador compulsivo ni a la sociedad en su conjunto, excepto las comisiones por concepto de compra-venta en favor del intermediario financiero que haya facilitado dichas transacciones.

 

Por su parte, los Fondos de Ahorro para el Retiro, no obstante sus áreas de oportunidad, como el hecho de concentrar gran parte del patrimonio administrado de aquellos en edad económicamente activa en inversiones denominadas en instrumentos de Deuda, los cuáles no han sido creados para multiplicar el patrimonio sino para otorgar fuentes de financiamiento competitivas, es decir, baratas al emisor -como hemos referido en entregas previas de nuestro Resumen Semanal de Mercados-, su principio y fundamento es generar un fondo de reservas que permita a los individuos obtener un ingreso residual llegada la edad de retiro, lo cual en si mismo es positivo, sin embargo, es preciso considerar que, para que un Fondo de Ahorro para el Retiro cumpla su propósito, es requisito indispensable además de proporcionar financiamiento a las emisoras que en su conjunto generan los puestos de trabajo productivos mediante instrumentos de Renta Variable como las Acciones, realizar aportaciones voluntarias para incrementar dicho fondo de reservas, caso contrario los rendimientos generados, aun con la magia del interés compuesto, podrían no ser suficientes para otorgar al individuo una pensión equivalente a su último salario base de cotización, lo cual es aplicable para el caso de todo aquel que se encuentre en edad económicamente activa, particularmente los más jóvenes.

 

En cuanto a los instrumentos Derivados, forman parte de las inversiones alternativas no obstante son negociados mediante un intermediario financiero de forma similar a las inversiones tradicionales, ahora bien, es importante recordar que al igual que las inversiones tradicionales como las realizadas en instrumentos de Deuda y/o instrumentos de Renta Variable, los instrumentos Derivados son considerados inversiones pasivas toda vez que en si mismos no generan puestos de trabajo directos, a diferencia de las inversiones activas.

 

¿En que consiste la Titulización del Mercado Hipotecario?

 

Comprendido lo anterior, demos paso a la explicación del concepto Titulización del Mercado Hipotecario, termino mejor conocido en el medio ambiente financiero bursátil como Securitization, mismo que es el procedimiento mediante el cual un emisor diseña un instrumento financiero integrando un conjunto de activos con la finalidad de ponerlo a disposición del público inversionista.

 

Un ejemplo de Titulización son los Valores Respaldados por Hipotecas o Mortgage Backed Securities (MBS) disponibles por 1ª vez en 1968, los cuales dieron lugar a otros instrumentos financieros como las Obligaciones Hipotecarias Garantizadas o Collateralized Mortgage Obligation (CMO) que surgieron en 1983 como un instrumento financiero conformado por un conjunto de hipotecas agrupadas y puestas a disposición del público inversionista previa organización por plazos de vencimiento y nivel de riesgo, mismos que reciben flujos de caja a medida que los prestatarios reembolsan las hipotecas que actúan como garantía sobre dichos instrumentos financieros, al tiempo que distribuyen los pagos de capital e intereses entre el público inversionista con base en una serie de normas y acuerdos predeterminados.

 

En resumen, la Titulización es el proceso en el que cierto tipo de activos se agrupan para conformar un instrumento financiero, cuyo pago de capital e intereses son transferidos al público inversionista conforme a lo establecido, destacando además de los Mortgage Backed Securities (MBS) y Collateralized Mortgage Obligation (CMO), los Asset Backed Securities (ABS) que son Valores Respaldados por Activos como i) préstamos con garantía hipotecaria cuya calificación crediticia no es tan buena como la de las hipotecas que respaldan los MBS, ii) préstamos estudiantiles, iii) préstamos para automóviles y iv) tarjetas de crédito -entre otros-, destacando que tanto los ABS como los MBS pueden experimentar escenarios de prepago, aunque estos son más comunes en el caso de los MBS, lo que significa que los prestatarios pueden pagar más de lo requerido mensualmente reduciendo en consecuencia el pago de intereses en favor de los inversionistas, al tiempo que los ABS llevan implícito un riesgo adicional derivado de su estructura Subordinada o Junior para hacer frente al denominado Tramo de Crédito, lo que significa que los Tramos de Crédito Subordinados o Junior absorberán las pérdidas hasta por su valor total antes de que los Tramos de Crédito Senior comiencen a experimentar pérdidas, explicando la razón por la cual los Tramos de Crédito Subordinados o Junior suelen ofrecer mayores rendimientos que los Tramos de Crédito Senior, pues recordemos que a mayor riesgo corresponde mayor rendimiento, mientras que a menor riesgo corresponde menor rendimiento.

 

¿Cómo determinar si debemos diversificar nuestros portafolios de inversión en inmuebles de forma directa, en MBS o REIT´s?

 

Ahora bien, para el público inversionista interesado en diversificar un porcentaje de su patrimonio en inmuebles y/o hipotecas cuya restricción presupuestaria, aversión al riesgo o una combinación de ambos escenarios, no le permitan hacerlo de forma directa o mediante MBS, puede hacerlo a través de Real Estate Investment Trust o REIT´s, los cuales son un instrumento de inversión en bienes raíces, hipotecas o una combinación de ambos, listados en los principales Mercados de Valores como NYSE o NASDAQ, mismos que distribuyen sus ganancias como pago de dividendos entre sus inversionistas acorde con sus aportaciones de capital, permitiendo al público inversionista beneficiarse -por ejemplo- de la plusvalía e ingresos generados por la actividad productiva llevada a cabo al interior de cada inmueble que forme parte del REIT sin tener que comprar o administrar dicho inmueble y al igual que los Exchange Traded Funds (ETF´s), es posible negociarlos de forma similar a una Acción, siendo de utilidad para dar seguimiento a este tipo de instrumentos financieros auxiliarse de Nareit, organización que actúa como la voz representativa mundial de los REIT´s y las empresas inmobiliarias con interés en el sector inmobiliario de los Estados Unidos, destacando que los miembros de Nareit son REIT´s y otras compañías de bienes raíces en todo el mundo que poseen, operan y financian bienes raíces que generan ingresos, así como aquellas firmas e individuos que asesoran, estudian y prestan servicios a este tipo de negocios.

 

Así mismo, es oportuno dar seguimiento a iShares MBS ETF NASDAQ: MBB, el cual rastrea un Índice ponderado del Mercado de Valores de transferencia de hipotecas con grado de inversión que incluye instrumentos de Renta Fija y Renta Variable emitidos por iShares GNMA Bond ETF NASDAQ: GNMA, Federal National Mortgage Association OTC: FNMA y Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) mejor conocida como Freddie Mac y Vanguard Mortgage-Backed Securities Index Fund ETF Shares NASDAQ: VMBS, mismo que da seguimiento a un Índice ponderado del Mercado de Valores respaldados por hipotecas.

MBB (iShares MBS ETF) Daily Chart 1 Year

Fuente: TD Ameritrade

VMBS (Vanguard Mortgage-Backed Securities Index Fund ETF Shares) Daily Chart 1 Year

Fuente: TD Ameritrade

Tan importante como lo anterior, es conveniente asesorarse con un profesional en materia tributaria para comprender el impacto de los dividendos de los REIT´s en el caso particular de cada cual, toda vez que los REIT´s brindan al público inversionista ventajas fiscales susceptibles de generar un flujo constante de ingresos y un rendimiento superior al que podrían obtener en los Mercados de Renta Fija, así como la posibilidad de recibir beneficios fiscales en caso de existir el tratado correspondiente entre los Estados Unidos y el país de origen/residencia del inversionista, por lo que es necesario determinar si dicho flujo de efectivo será aplicable en forma de ingresos, ganancias de capital o rendimientos sobre el capital invertido, ya que cada uno estos rubros recibe un tratamiento diferente al momento de realizar la declaración de impuestos correspondiente, temas con los que FX Global Management LLC en coordinación con sus aliados estratégicos establecidos en ambos lados de la frontera común México-Estados Unidos, auxilia a sus grupos de interés entendidos como inversionistas asociados y sus respectivas cadenas de valor.

 

LCNI & MBA José Luis Lecona Roldán

Founding & Managing Partner of FX Global Management LLC

Investment Club Member of National Association of Investors Corporation –NAIC-

Autor del libro “El Manejo de Capitales en el Siglo XXI” -1ª y 2ª Edición-

Coautor del libro “Inteligencia Competitiva; Práctica y Aplicada”

Nota: Los comentarios emitidos en el presente tienen como propósito mantener informados a los grupos de interés de FX Global Management LLC entendidos como inversionistas asociados y sus respectivas cadenas de valor de la conformación de las estrategias de inversión, diversificación y cobertura financiera por dicha entidad administradas, por lo que no deben considerarse como una recomendación de inversión, diversificación o cobertura financiera dirigida al público en general, poniendo de manifiesto que es responsabilidad de cada cual la toma de decisiones en cuanto al manejo de sus activos financieros.

Feedback: FX Global Management LLC